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如何计算租赁物业的投资回报率

发布人: 威尼斯人官网 来源: 威尼斯人官网下载 发布时间: 2020-07-20 09:35

  虽然您不必是数学天才就可以成为房地产投资者,但确实有助于您掌握一些重要的数字概念。例如,了解如何计算潜在租赁物业的现金流量可以帮助确定特定的租赁物业是否会进行合适的投资。

  所有房地产投资者都应该知道的另一个概念是如何计算投资收益-也就是说,您的房地产产生了多少钱。但是,有几种方法可以计算出租物业的收益,而最佳的使用方法取决于您要弄清楚的内容。考虑到这一点,这里概述了三种计算投资物业收益的方法-资本化率,现金现金收益和总收益-以及每种方法何时有用。

  资本化率,也称为上限率,是指财产的净收入占其市场价值的百分比。为了进行此计算,通常将房地产的购买价格用作其市场价值,尤其是如果它是在过去几年内购得的。

  这是一个如何工作的示例。假设您花费100,000美元购买了一个出租物业,每年产生的总租金收入为12,000美元。在支付了物业的运营费用(如税金,保险和费用(但没有抵押贷款))之后,该物业的净收入为8,000美元。用该金额除以物业费用,可以得出8%的上限费用。

  出于某些原因,上限费率可能很有用。对于初学者来说,这可能是一个比较现实的方法,可以比较可能具有不同融资结构的潜在租赁物业,因为它没有考虑债务的情况。例如,如果您的贷方希望对单户住宅的物业支付15%的首付,而对复式住宅则要求25%的首付,则使用预期的上限费率可以帮助您确定相对于其租金收入潜力而言更好的交易。

  此外,封顶费率通常用于评估商业物业的价值。举例来说,假设您知道您所在地区的出租物业的平均销售上限为8%。如果您的财产每年获得10,000美元的净收入,则可以使用上限汇率计算来确定财产的近似市场价值。

  正如我在上一节中提到的,贷方可能以不同的方式为不同的财产提供资金。预付款和储备金要求可能会有所不同,具体取决于财产的居住单位数量,财产的年龄以及其他变量。

  确定哪种资产将产生最佳收益的一种方法是计算现金收益。如果您考虑多个属性,且所有属性均具有不同的价格和布局,则这可能是确定哪个属性将产生最佳现金流量的最佳指标。

  单户住宅,价格为100,000美元。您的贷方要求您支付20%的首付,包括交易费用在内,购房需要花费25,000美元。可以合理预期该物业的租金为每月$ 1,000,您的所有支出(包括抵押贷款)估计为每月$ 800。因此,该物业每月将产生200美元的净收入。

  价格为160,000美元的双层公寓。您的贷方希望将该房产的首付降低25%,包括交易费用在内,购置此房产将花费您$ 45,000。您预计它的租金为每月1,600美元,您的每月开支估计为1,300美元。因此,该物业每月产生300美元的净收入。

  第一家物业每年产生的现金流量为$ 2,400。根据您花在购买它上的25,000美元,这意味着9.6%的现金现金回报。

  第二个物业每年产生的现金流量为$ 3,600。根据您购买该产品所花费的$ 45,000,这意味着8%的现金回报。因此,相对于您购置它所花费的,第一笔财产有望产生更多的收入。

  封顶率和现金回报率都是收入指标。但是,重要的是要记住,收入只是投资者从房地产赚钱的两种方式之一,而股票增值是另一种方式。

  总回报是收入和股票升值的结合。举一个简化的例子,如果您支付$ 100,000的现金来购买物业,并且该物业一年内产生$ 6,000的净收入,并且价值增加了​​$ 5,000,那么您的总收益为$ 11,000,即11%。

  我们会说您购买了100,000美元的租赁物业,但是您购买了抵押贷款并自付了25,000美元来购买它。五年后,您决定出售该物业。在整个持有期间,该物业产生的净租金收入为15,000美元,您以120,000美元的价格出售房屋,比所支付的价格高出20,000美元。因此,您在五年期间的总回报为35,000美元。根据您的25,000美元投资,这意味着五年内总回报率为140%。

  要对总回报进行年(这是使用该指标最有用的方法),请用1除以您的持有期限(以年为单位)来确定时间因子。在这种情况下,将1除以5得到的系数为0.2。取总回报,用十进制表示(在本例中为1.40),加1,并将其提高为该乘方的幂。计算结果应如下所示:

  如您所见,这项投资将产生19.1%的年化总回报率。这可以帮助您评估您的投资表现,特别是如果您有其他房地产投资,股票投资或您在不同时期持有的其他投资。

  内部收益率(IRR)通常用于房地产投资,其本质类似于年度总收益。IRR的数学方法不在本文讨论范围之内,但是这里对IRR进行了广泛的讨论,并且在线提供了许多出色的IRR计算器。

  如您所见,由于不同的原因,这三个指标都是有用的。例如,资本化率可以用来评估房地产的市场价值,现金现金回报率可以帮助您比较不同的潜在投资房地产,总回报率可以帮助您评估一项投资的绩效,包括股票升值。

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